Il project financing è un istituto tipico della c.d. lex mercatoria, sorto dalla prassi del commercio internazionale, che si colloca nell'area occupata dal credito a medio-lungo termine denominato, tradizionalmente, credito industriale. Storicamente, il project financing nasce negli Stati Uniti intorno agli anni ‘20. Inizialmente fu utilizzato nei settori petrolchimico e petrolifero: in quest'ambito gli istituti di credito incominciarono a concedere finanziamenti alla produzione del petrolio con largo anticipo rispetto ai risultati dell'estrazione del greggio. La funzione pratica cui la disciplina della "finanza di progetto" intende assolvere è quella di porre le condizioni affinché il capitale di rischio privato possa concorrere alla realizzazione di opere pubbliche e di infrastrutture ( porti, aeroporti, autostrade, ferrovie....), il cui costo non può più essere sostenuto con le risorse dei bilanci pubblici, e di operare una sintesi tra l'interesse pubblico ad assicurare la fornitura di servizi con determinate caratteristiche di qualità e prezzo e l'interesse privato ad ottenere dei profitti. Criterio distintivo fondamentale di un'operazione di project financing è che l'opera abbia l'attitudine ad auto-finanziarsi. La chiave del successo di un project financing sta nell'adeguata ripartizione dei rischi tra i diversi partecipanti al progetto, cioè i soggetti dell'operazione. Tali soggetti sono: lo Stato, l'impresa realizzatrice, la società che si occupa della progettazione e l'ente finanziatore. Documento base dell'operazione è l'information memorandum. Tale documento contiene una breve descrizione del progetto, la sua funzione economica, le caratteristiche di costruzione dell'opera e, infine, un'analisi dei rischi, con la proposta della loro ripartizione tra i soggetti coinvolti. Viene, poi, descritta la struttura finanziaria del progetto. Le ragioni che fanno prevedere il successo di tale strumento di finanziamento si basano soprattutto sul dato obiettivo che la Pubblica Amministrazione non è più in grado di finanziare e gestire nuove opere pubbliche. Il dissesto delle finanze pubbliche, gravate da disavanzi storici e vincolate da ragioni di equilibri di bilancio, e la mancanza di fondi disponibili nelle opere pubbliche rendono sempre più pressante la necessità di ricorrere ai privati, che possono farsi carico delle realizzazioni ed essere remunerati con i futuri guadagni provenienti dalle opere realizzate. Il ricorso ai privati, inoltre, può consentire di programmare correttamente i tempi ed i costi dell'intervento, superando i problemi organizzativi e di realizzazione delle opere pubbliche che la macchina statale ha dimostrato di non essere in grado di gestire. Il project financing può essere applicato anche ai piccoli progetti di finanza, all'interno di realtà locali, per realizzare, ad esempio, parcheggi, impianti idrici, impianti di smaltimento rifiuti, etc. Un esempio di project financing in ambito privato è quello che ha consentito la realizzazione del residence per gli studenti della Libera Università di Castellanza. In questo caso, per sopperire alla mancanza di fondi, una cooperativa edilizia ha assunto l'obbligo di costruire il Campus in cambio dei diritti sulla gestione per un periodo di 35 anni. Gli investitori saranno ripagati dalle rette degli studenti.