Le imprese edili, già da svariati anni, costruiscono “box auto”, destinati a divenire pertinenziali ad abitazioni “prima casa”, ubicate nell’ambito del territorio cittadino.

Nel venderli ai proprietari dei citati appartamenti, a cui “il garage” acquistato verrà asservito, avviene qualcosa che contrasta con la norma. Ci viene riferito che i costruttori, certamente in buona fede, nell’emettere la fattura di vendita dell’autorimessa, applicano l’aliquota I.V.A. del 10%, anziché al 4%, come prescrive il D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (istitutivo dell’I.V.A.), e successive modificazioni ed integrazioni.

L’acquisto di un box auto o garage, divenuto pertinenziale ad un’abitazione di proprietà dello stesso acquirente, deve essere assoggettato:
a) all’aliquota I.V.A. del 4%, come sancito al n. 21 della tabella “PARTE SECONDA”, allegata al citato D.P.R. n. 633 del 1972;
b) alla detrazione dall’I.R.Pe.F. del 36% in 10 anni;
c) alla registrazione dell’atto di compravendita a “tassa fissa” di €. 168.00, allegando all’atto stesso, a cura del Notaio rogante, la fattura o le fatture emesse dall’impresa costruttrice, nei confronti dell’acquirente;
d) al pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale, in misura fissa, di €. 168,00 per tributo.

Per beneficiare delle agevolazioni sopraelencate, è doveroso che l’acquirente, sin dalla stesura del compromesso d’acquisto del box auto o garage, consapevole delle responsabilità che si assume in caso di dichiarazioni mendaci, avvalendosi delle facoltà a lui concesse dal D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, dichiari che il garage che intende acquistare diverrà di esclusiva pertinenza dell’abitazione ove risiede (c.d. “prima casa”).

La Legge 24 marzo 1989, n. 122, meglio nota come Legge Tognoli (a quel tempo Sindaco di Milano), attraverso la concessione di specifiche agevolazioni edilizie e fiscali, mira ad incentivare la realizzazione di box auto o garage da assoggettare a “pertinenza” delle unità abitative già esistenti nello stesso Comune o contestualmente costruite. La norma, fra l’altro, mira anche a sopperire alla penuria di aree di sosta o stalli gratuiti (strisce bianche).

L’articolo 817 del Codice Civile stabilisce che “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio di un’altra cosa”. Il 3° comma della nota II-bis dell’art.1 della tariffa, parte prima, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni ed integrazioni (Testo Unico delle Imposta di Registro), stabilisce che è ricompreso fra le pertinenze il box auto-garage, rientrante nella categoria catastale C/6, anche se acquistato con atto separato dall’abitazione a cui è destinato a divenire pertinenziale.

La detrazione del 36% dall’I.R.Pe.F. dovuta deve essere operata in 10 anni e deve riferirsi alle spese, non superiori a 48.000,00 euro, sostenute per la progettazione e realizzazione dei lavori, l’eventuale relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti, le prestazioni professionali relative, l’I.V.A. in ragione del 4%, l’Imposta di Bollo ed i diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni, denunzie d’inizio lavori ed opere di urbanizzazione.

La maggiore I.V.A. che i costruttori hanno addebitato (in più) agli ignari acquirenti, in ragione del 6% (e non è poco), ai sensi e per gli effetti del 3° comma dell’art. 26 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni ed integrazioni, deve essere restituita entro un anno dall’emissione delle fatture. L’azione “risarcitoria”, sollecitata dall’acquirente al venditore del garage, deve avvenire entro un anno dall’emissione della fattura o delle fatture.

L’I.V.A. sull’acquisto del box auto-garage, che non debba divenire o non si vuole asservire, come pertinenziale, all’appartamento di proprietà dell’acquirente, sarà del 10%.

Livio Trapanese